Steuerberatung Sari M. Trosien

Sie sind hier: Suomeksi Julkaisuja

BMF 30.07.2008 Suomeksi [28 KB]

Saksaan töihin [108 KB]

Julkaisuja

Steuerberaterin Sari M. Trosien

Vuokra-asunto Suomessa; järkevää vai järjetöntä verotuksellisista näkökohdista

Monella Saksan suomalaisella on huoneisto, omakotitalo tai mökki Suomessa. Joissakin tapauksissa tämä kiinteä omaisuus on saantu perintönä tai lahjana. Ymmärretävää, että silloin “kultaiset” muistot esim. perinnönjättäjästä, omasta lapsuudesta tai nuoruudesta liittyvät näihin omaisuuksiin. Näissä tapauksissa omaisuuden hankkimiselle ja sen edelleen pitämiselle on olemassa muita kuin taloudellisia syitä. Tämän kirjoitelman tarkoituksena ei ole tarkasella tällaista kiinteää omaisuutta.

Tässä artikkelissa tarkastellaan Suomessa sijaitsevan vuokra-asunnon verotuksellista kohtaloa silloin, kun asunnon omistajana on luonnollinen henkilö, joka on Saksan Liittotasavallassa yleisesti verovelvollinen.
Vuokra-asunnon verotus Suomessa

Suomen tuloverolain mukaan on tuloista, jotka saadaan Suomessa sijaitsevasta vuokra-asunnosta, maksettava tuloveroa Suomeen. Suomen valtion oikeuteen periä verosaatavia tällaisista tuloista ei vaikuta se, millainen verostatus asunnon omistajalla on Suomessa.

Suomen tuloverolain mukaan on vuokra-asunnosta saatu tulo ns. pääomatuloa, josta voidaan vähentää tulonhankkimiskuluina esim. yhtiövastike ja asuntolainan korot. Vuokratulon ja tulonhankkimiskulujen erotuksesta - ns. verotettavasta vuokratulosta - Suomen valtio perii 28% tuloveroa vuodesta 2005 lähtien.

Suomalaisen vuokratulon verotus Saksassa

Saksalaisen tuloverolain mukaan (Einkommensteuergesetz) Saksassa jatkuvasti oleskelevat tai asuvat luonolliset henkilöt ovat yleisesti verovelvollisia Saksassa. Tämä johtaa siihen, että Saksassa verollista tuloa on ns. maailmantulo eli myös esim. Suomesta saatu vuokratulo.

Edellä mainitun mukaan on molemmilla valtioilla oikeus verottaa Suomesta saatua vuokratuloa; Suomen verotusoikeus perustuu asunnon sijaintiin, kun taas Saksan verotusoikeus perustuu asunnonomistajan yleiseen verovelvollisuuten Saksassa.

Suomella ja Saksalla on keskinäinen sopimus kahdenkertaisen verotuksen välttämiseksi tuloverotuksessa. Vuokratulojen kohdalla tämä sopimus säätää kaksinkertaisen verotuksen poistamisen hyvitysmenetelmällä. Tämä tarkoittaa teoriassa sitä, että Saksan valtio hyvittää Suomessa jo maksetut verot verovelvollisen kokonaisverotusta laadittaessa.

Käytännössä näin ei kuitenkaan tapahdu, vaan Saksassa yleisesti verovelvollinen suomalaisen vuokra-asunnon omistaja maksaa melkein poikkeuksetta jälkiveroa suomalaisista vuokratuloistaan. Kaksinkertainen verotus ei – ainakaan kokonaan - poistu.

Tämä verotuksellinen “epäreiluus” johtuu saksalaisen tuloverlain § 34c 1. momentin, 2. lauseesta ( § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG), jossa määrätään, että ulkomaisia veroja hyvitetään vain siinä suhteessa, missä ulkomainen tulo on verovelvollisen kokonaistuloihin. Jos esimerkiksi Suomesta saadut vuokratulot muodostavat vain noin 10% Saksassa yleisesti verovelvollisen henkilön kokonaistuloista, hyvitetään karkeasti sanottuna myös vain 10% Suomessa jo maksetuista veroista. Loput 90% Suomessa maksetuista veroista eivät vaikuta Saksan veroihin.

Onko Saksan tuloverolaki eurooppaoikeuden mukainen?

Vaikka euroopan unionin valtiot yhdenmukaistavatkin monia säädöksiään - myös verosäädöksiä, joista valtiolliset arvonlisäverolait ovat loistava esimerkki – kuuluu tulovero jokaisen valtion itse määräämään alueeseen.

Yhdentynessä Eurooppassa tuntuu silti oudolta, että omaisuuden sijainti vaikuttaa näin merksivästi sen verotukselliseen kohtaloon.

Entistä oudommalta tuntuu, että suomalaisessa tuloverolaissa ei vastaavaa säännöstä ole.

Johtopäätös

Verotuksellisesti tarkasteltaessa ei Suomessa olevaa vuokra-asuntoa voida pitää onnistuneena sijoituksena ainakaan silloin, kun asunnon omistaja on yleisesti verovelvollinen Saksan Liittotasavallassa.





Steuerberaterin Sari Trosien

Rechtsanwalt Karl-Friedrich v. Knorre

(Ilmestynyt Saksan suomalaisten seurakuntien tiedostuslehdessä
„Rengas“ 02/2005)


Saksassa olevien suomalaisten tahaton veronkierto

Suurimmalla osalla Renkaan lukijoista on verotuksellinen kotipaikka Saksassa ja näin ollen he ovat Saksassa yleisesti verovelvollisia. Tämä johtaa siihen, että Saksassa verollista tuloa on ns. maailmantulo eli myös esim. Suomesta saatu tulo. Tällaista suomalaista tuloa on esim. Pääomatulo (vuokratulo, korko- tai osinkotulo) tai perinnöstä saatu tulo.

Suomella ja Saksalla on keskinäinen sopimus kaksinkertaisen verotuksen välttämiseksi pääasiassa tulo- ja varallisuusverojen kohdalla. Jos verovelvollinen asuu Saksassa ja hänellä on tuloja Suomessa, maksaa hän tulolajista riippuen ei lainkaan veroja, lähdeveroa tai suomalaisen veron kokonaisuudessaan. Useissa tapauksissa voidaan Suomessa maksettu vero vähentää Saksassa määrätyistä veroista. Verovelvollinen ei joudu maksamaan täyttä veroa molemmissa sopimusvaltioissa. Saksassa yleisesti verovelvollisen henkilön on joka tapauksessa ilmoitettava Saksassa veroilmoitusta jättäesään suomalaiset tulonsa.

Toisinaan suomalaiset tulot jäävät saksalaisessa veroilmoituksessa ilmoittamatta, johtuen joko tietämättömyydestä tai tietoisesta veronkierrosta. Jo nyt tämä on vaarallista; suomalaiset ja saksalaiset veroviranomaiset vaihtavat tietyissä tapauksissa tietoja keskenään. EU-säädös säästöjen tuottamien korkotulojen verotuksesta tekee tietojen vaihdosta automatismin. Tätä säädöstä aletaan soveltaa 1.7.2005. Käytännössä pankkien on tästä ajankohdasta lähtien automaattisesti ilmoitettava toisen jäsenvaltion luonnollisten henkilöiden saamien korkotulojen suuruus.

Jos verovelvollinen on jo syyllistynyt veronkiertoon – tahattomasti tai tietoisesti – on hänellä kaksi mahdollisuutta päästä taas lainkuuliaiseksi kansalaiseksi: ensinnäkin hön voi ilmiantaa itsensä (Selbstanzeige) veroviranomaisille ja maksaa tähän mennessä kerääntyneet kierretyt verot. Etuna tässä menettelyssä on, että rikosoikeudellisesti verovelvollista ei tämän jälkeen enää voida syyttää. Vaihtoehtoisesti voidaan hyötyä Saksassa vielä voimassa olevasta veroarmahduslaista. Maksamalla yhdellä kerralla 35% veroa tulolajista riippuen 20% - 60% pimitetyistä tuloista, saadaan nämä tulot taas laillisiksi. Tosin Suomessa jo maksettuja veroja ei tässä menettelyssä huomioida. Veroarmahduslaki on voimassa vielä 31.3.2005 saakka.

Oma ilmianto vai veroarmahdus – edullisin ratkaisu on laskettava tapauskohtaisesti.

Uuden EU-säännöksen johdosta ei voida enää luottaa siihen, että veronkierto ei tule ilmi.



Wer seinen festen Wohnsitz in Deutschland hat und hier unbeschränkt steuerpflichtig ist, muss auch sein finnisches Einkommen in Deutschland versteuern. In vielen Fällen erfolgt allerdings eine Anrechnung der finnischen Steuern. Durch neue EU-Vorschriften werden automatisch Mitteilungen an die deutsche Steuerverwaltung über Zinseinkünfte in anderen EU-Ländern übermittelt. Wer dieses Einkommen in Deutschland nicht angegeben hat, riskiert dann ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung. Als Lösung bieten sich nur die Selbstanzeige an.


© 2010 Dipl.Kffr. Sari Trosien Steuerberaterin; Tietojen ja asiasisällön vastuuvapaus pidätetään, sivujen käyttö omalla vastuulla.

© 2012 Sari M. Trosien Steuerberatungskanzlei